委托时间：2022年5月17日

案情简介：谈某与孙某、陕西某置业公司分公司、陕西某置业公司民间借贷纠纷一案，西安市中级人民法院于作出的民事判决已生效。因被执行人未履行生效法律文书确定的义务，权利人谈某向西安市中级人民法院提出强制执行。西安市中级人民法院在诉讼保全过程中，依据执行裁定，查封被保全人陕西某置业公司分公司名下位于某县城某小区9号楼，共42套房产，查封期限三年。郝某遂提起案外人执行异议，请求中止对位于某县某小区9号楼X号房屋的执行，后西安市中级人民法院作出执行裁定，驳回案外人郝某提出的执行异议请求，郝某不服该执行裁定，向西安市中级人民法院提起案外人执行异议之诉。西安市中级人民法院于2022年5月作出民事判决书，认为郝某虽然提交了收款收据、证人证言、村委会证明予以佐证，但无充足证据证明现金支取的事实，故郝某的上述证据不足以证明郝某于收款收据载明的时间向陕西某置业公司分公司实际交付了款项。另外，郝某无充足证据证明其与查封前已合法占有涉案房屋。因此判决驳回原告郝某全部诉讼请求。郝某不服，向陕西省高级人民法院提起上诉。

森淼律师观点：本案的争议焦点为郝某对人民法院查封的位于某县某小区9号楼X号房屋是否享有足以排除人民法院强制执行的民事权益？

首先，案涉房屋是上诉人郝某2015年就申请易地扶贫搬迁安置的唯一居所，符合政策安置条件，经过相关部门的审核后，收到了安置补贴款项。判断案外人主张的债权是否足以排除强制执行的正向因素，通常包括案外人生存权的保障、申请执行人利益的保护、社会背景和社会效果。其中，生存权属于基本人权的重要内容，在价值位阶上高于财产权。因此，涉及案外人生存权的债权优先于申请执行人享有的任何类型的财产权，案外人主张的债权具有强优先性，不但优先于普通债权，满足特定条件时，亦优先于担保物权。本案中，涉案房屋为郝某易地扶贫搬迁后的唯一住所，基于生存权优先于财产权这一原则，因此郝某享有足以排除强制执行的民事权益。

其次，依据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》的相关规定，以及最高院指导案例156号，案外人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房请求排除强制执行的，可以选择适用第二十八条或者第二十九条规定，案外人在提出执行异议时提出享有足以排除强制执行的民事权益的证据即可，不应对案外人有过于严苛的举证证明责任。

再次，从买受人对不动产的物权期待权来看，人民法院不能执行买受人购买的符合法定保护条件的未过户不动产。登记在被执行人名下的房屋从法律上应当视为被执行人的财产，但是，由于我国的不动产登记制度还不够完善，买受人如果购买了被执行人名下的房屋，由于种种因素未能及时办理过户登记手续，如果仅仅考虑申请执行人的金钱债权受偿，完全不考虑买受人的利益，不符合公平原则。案外人提起执行异议之诉目的是排除强制执行，为了保护自身合法的权益不受侵害，事实上并没有对房屋的权属进行确认，只是保护买受人的物权期待权，如果给案外人强加过于严苛的举证责任，将案涉财产强制执行，也可能会造成难以挽回的后果，致案外人合法权益受损。

案件办理结果：

陕西森淼律师事务所接受郝某委托后，森淼律师积极与原审法官沟通，提交上诉状，查询案件进度，搜集新证据材料，书写法律文书。经过森淼律师的不懈努力，最终陕西省高级人民法院判决撤销西安市中级人民法院作出的民事判决，不得执行位于某县某小区9号楼X号房屋，维护了委托人郝某的权益。